집 살 때 왜 ‘내 돈 30%’는 꼭 필요할까? (대출 70%의 숨겨진 기준)

“대출 70%까지 된다는데 왜 집 못 사지?”
이거 진짜 많이들 헷갈립니다.

결론부터 말씀드리면,
👉 대출 70%는 ‘최대 한도’일 뿐, 누구나 다 받는 게 아닙니다.
👉 실제로는 DSR, 소득, 금리 조건 때문에 50~60% 수준에서 막히는 경우가 많습니다.

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1. “대출 70%”의 진짜 의미

보통 말하는 70%는:

👉 LTV (담보인정비율)

예시:

• 집값 3억
  👉 최대 대출 2.1억 가능

하지만 여기서 끝이 아닙니다.

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2. 진짜 막는 건 따로 있다: DSR

핵심은 이겁니다.

👉 DSR = 내 소득 대비 대출 상환 능력

쉽게 말하면:

• 연봉 5천
• 대출 상환이 연 2천 넘으면

👉 더 이상 대출 불가

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3. 그래서 실제로 벌어지는 일

예시 (구조 설명용)

• 집값: 3억 3천
• LTV 70% → 2.3억 가능

근데

👉 DSR 때문에 1.8억만 승인

👉 결국

• 부족 금액: 5천만 원 추가 필요

👉 이게 바로
“내 돈 30% 이상 필요한 이유”

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4. 사람들이 가장 많이 착각하는 포인트

❌ “집값의 70%는 무조건 대출 나온다”

→ 틀림

👉 LTV + DSR 둘 다 통과해야 함

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❌ “소득만 높으면 된다”

→ 일부만 맞음

👉 기존 대출 있으면 바로 제한 걸림

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❌ “금리만 낮으면 된다”

→ 아님

👉 금리가 낮아도
DSR 기준은 그대로 적용

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5. 추가로 들어가는 숨은 비용 (중요)

집 살 때 빠지는 돈:

• 취득세 (약 1~3%)
• 중개수수료
• 등기 비용
• 이사 비용

👉 3억 기준

👉 최소 500~1,000만 원 추가 필요 (확실하지 않음: 조건별 상이)

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6. 그래서 현실적인 구매 구조

대부분 이렇게 됩니다.

👉 집값 3억 기준

• 대출: 1.5억 ~ 2억
• 내 돈: 1억 ~ 1.5억

👉 이게 현실적인 평균 구조

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7. 대출 많이 받으려면 어떻게 해야 할까?

핵심 3가지

1️⃣ 기존 대출 줄이기
2️⃣ 소득 증빙 늘리기
3️⃣ 금리 낮은 정책 대출 활용

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8. 대표적인 정책 대출

① 디딤돌 대출

• 저금리
• 생애최초 우대

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② 보금자리론

• 고정금리
• 비교적 안정적

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👉 이런 걸 쓰면
같은 소득으로도 더 많이 가능

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9. 지금 당장 체크해야 할 것

1️⃣ 내 DSR 계산
2️⃣ 현재 대출 상태 확인
3️⃣ 최대 대출 가능 금액 계산

👉 이거 안 하면

“될 줄 알고 계약했다가 터지는 상황” 발생

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10. 핵심 요약

• LTV 70% = 이론상 최대치
• 실제는 DSR이 결정
• 그래서 내 돈 30% 이상 필요

👉 결국
집은 ‘대출’이 아니라 ‘현금 + 대출 조합’으로 사는 것